Uciążliwy sąsiad – jak mogę walczyć o swoje prawa?

Obecnie zmienia się coraz bardziej rodzaj inwestycji realizowanych na ternach nieznajdujących się w ścisłym centrum.  Domy nawet na terenach przeznaczonych pod działalność związaną z rolnictwem budowane są według norm utrzymywanych niegdyś wyłącznie dla osiedli domów jednorodzinnych znajdujących się w miastach. Duże zagęszczenie powoduje coraz częściej zwiększone odziaływanie na siebie graniczących ze sobą nieruchomości a co za tym idzie powstawanie sytuacji konfliktowych.

Czym są immisje?

Na samym wstępie wskazać należy zatem, czym są immisje.

Immisją nazywamy oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą, które może przybrać formę immisji pośrednich i bezpośrednich.

Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego: ,,Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych’’.

Przykłady:

Stan faktyczny 1:

 Sąsiad dokonuje na swojej działce podniesienia terenu i wykonania odpływów powodujących, że woda w całości spływa na działkę sąsiednią powodując przy tym szkody.

Odpowiedź: Mamy tu do czynienia z immisją bezpośrednią. Właściciel sąsiedniej działki celowo podejmuje działania. Powinniśmy wezwać właściciela na piśmie do zaprzestania naruszeń. Po bezskutecznym wezwaniu koniecznym będzie wystąpienie na drogę sądową ( pozew o immisje).

Stan faktyczny Nr 2:

Sąsiad od 10 lat prowadzi działalność gospodarczą polegająca na produkcji i sprzedaży warzyw. Na potrzeby działalności wieczorami dokonuje on załadunku towaru na samochody ciężarowe. Podczas załadunku działka jest mocno doświetlona i przyjeżdzające pojazdy emitują hałas.

Odpowiedź: Mamy tu do czynienie z immisją pośrednią. Ciężko jednak uznać, że działalność sąsiada jest uciążliwa ponad miarę. W związku z faktem, że działalność prowadzona jest od wielu lat trzeba byłoby wykazać, że dopiero teraz stała się ona uciążliwa. Gdy natomiast sąsiad zmieniłby profil działalności i oprócz sprzedaży towarów zaczął prowadzić działalność transportową i rozbudowała magazyny wtedy można by uznać, iż jest to uciążliwe ponad miarę.

Stan faktyczny 3:

Sąsiad dokonuje nasadzeń bardzo inwazyjnych roślin, drzew, krzewów, które już w niedługim czasie będą oddziaływać na sąsiednie działki. Wysokie drzewa będą np. zacieniać sąsiednie działki.

Odpowiedź: W tego rodzaju sprawie  wypowiedział się Sąd Apelacyjny  w Gdańsku w Wyroku z dnia 9 lutego 2016 r., sygn. akt I Aca 875/15 wskazując, że :

“Za immisje, które przekraczają przeciętną miarę, można uznać przykładowo sadzenie drzew osiągających znaczne rozmiary, zwłaszcza o bardzo dużej gęstości, blisko granicy nieruchomości i blisko okien budynku mieszkalnego.”

Podsumowanie:

Wskazać należy, że każda sytuacja wymaga indywidualnej oceny i zestawienia ze sobą szeregu czynników takich jak np. lokalizacja i rodzaj przeinaczenia nieruchomości.

Kluczowym jest tu obiektywna ocena zaistniałego stanu faktycznego, gdyż nie każdy hałas i zapach może być uciążliwy dla każdego.

Najważniejsze jest aby zacząć od polubownego rozwiązania sporu i prób ,, dogadania się ” z sąsiadem. Niemniej nie zalecam pozostawiania spraw swojemu biegowi, gdyż w pewnym momencie może być już za późno. Ostatnio w telewizji w jednym z programów interwencyjnych przedstawiony był reportaż dotyczący ewidentnego zaistnienia immisji uciążliwych.

Przedsiębiorca w środku osiedla domków jednorodzinnych rozpoczął szeroko rozumianą działalność związaną z montażem paneli fotowoltaicznych. Na niewielkie działce parkuje wiele pojazdów firmowych. Codzienne wielogodzinne rozładunki i ogromny hałas uniemożliwiają mieszkańcom spokojne korzystanie z domów. Ciężarówki przyjeżdzające do firmy niszczą infrastrukturę, drogi, chodniki itd. Urzędnicy w całej tej sytuacji są bezradni gdyż wściela firmy chroni prawo (jak twierdzą). Na działce zajętej pod działalność powstają coraz większe i wyższe hale a ilość postepowań w tej sprawie można liczyć w dziesiątkach.

Przytaczając tę historie pragnę nawiązać do moich wcześniejszych uwag mówiących, że w tego rodzaju sprawach konieczna jest szybka reakcja a obojętność i wiara w to, że problem sam się rozwiąże może nie jest najlepszym rozwiązaniem.

W razie jakichkolwiek wątpliwości i pytań zapraszam do kontaktu.

Radca prawny

Michał Pichór