Czy tylko najemca odpowiada za regulowanie czynszu?
Krótka historia z happy endem
Oczywistym jest, że jeżeli posiadasz mieszkanie na wynajem, to chciałbyś w nim widzieć solidnego i rzetelnego najemcę. Takiego dla którego terminowe regulowanie czynszu jest oczywistą oczywistością:) Niestety wcześniej, czy później mogą pojawić się problemy z Twoim lokatorem. Zresztą sam tego wiele lat temu doświadczyłem. Mianowice wynająłem swoje mieszkanie sympatycznej, spokojnej młodej dziewczynie. Sądziłem, że oddaje je w dobre ręce i będzie wszystko ok. Tak mi się przy podpisywaniu umowy wydawało…W mieszkaniu zamieszkała druga osoba – jej partner. Niestety po pewnym czasie z uwagi na ich niewłaściwą postawę, musiałem się z nimi rozstać. Może jeszcze kiedyś opiszę szerzej ten przypadek, bo pomimo niepotrzebnego stresu, dużo mnie on nauczył. Jednakże finał był taki, że po opuszczeniu przez nich mojego mieszkania, przysługiwały mi od nich roszczenia pieniężne. Dla mnie jako praktyka, dochodzenie wierzytelności, w tym z tytułu najmu, to chleb powszedni. Natomiast, w pewien sposób starałem się zrozumieć zachowanie moich dłużników z uwagi na ich młody wiek. Nie chciałem zakładać im sprawy sądowej, by nie zwiększać ich zadłużenia. Niestety próby polubownego rozwiązania sporu zostały przez nich prawnie to ujmując – pozostawione bez rozpoznania. Zatem zmuszony byłem dochodzić przysługujących mi pieniędzy. Po przeprowadzeniu postępowania sądowego i później postępowania egzekucyjnego, odzyskałem wszystkie środki wraz z odsetkami. Zostały także zwrócone mi koszty sądowe. Zatem znam nie tylko z praktyki ale także z autopsji takie przypadki.
Na co chciałbym Ci w tej sytuacji zwrócić uwagę?
Obserwuję pewną złą praktykę na rynku pośród wynajmujących. Mianowicie, gdy wiedzą oni o tym, że w ich lokalu będzie mieszkać kilka osób np. grupa znajomych, to podpisują umowę tylko z jednym z nich. Jest to podstawowy błąd. Proszę Cię, nigdy tak nie rób wynajmując swoje mieszkanie. Zawsze wymagaj aby jako najemca, umowę z Tobą podpisały wszystkie osoby, które będę mieszkały w Twoim mieszkaniu. Istotnym jest aby przyjęły one na siebie solidarną odpowiedzialność z tego tytułu. Miałem wielu najemców i wymagam tego przy podpisywaniu umowy najmu. Dzięki temu w razie problemów masz większy krąg osób, od których możesz domagać się przysługujących Ci roszczeń. Jeżeli jedna z nich będzie niewypłacalna lub nieuchwytna, Twoje roszczenie będziesz mógł pobrać od pozostałych. Stąd tak ważnym jest zawrzeć umowę ze wszystkimi osobami, które będą mieszkać w Twoim mieszkaniu.
Odpowiedzialność innych osób za regulowanie czynszu
Mam nadzieję, że przeczytałeś moją historię uważnie? Jestem pewien, że tak. Jak to możliwe, że podpisałem umowę tylko z dziewczyną a egzekucję prowadziłem od pary? Przecież chłopak nie był stroną umowy najmu! Na cóż pomimo faktu, iż partnera dziewczyny przy podpisywaniu umowy nie widziałem, przeprowadziłem skuteczną windykację od obu osób. Oczywiście podtrzymuje swoje twierdzenia, że wymagaj podpisania umowy od wszystkich osób, które mają mieszkać w Twoim mieszkaniu. Jest to podstawa. Ale przecież nie zawsze musisz o tym w chwili zawierania umowy wiedzieć. Co możesz zrobić, jeżeli najemca nie płaci, a wiesz, że oprócz niego w Twoim lokalu mieszkały z nim inne osoby?
Czy można żądać zapłaty czynszu od innych osób niż najemca?
Kodeks cywilny przewiduje sytuację, gdzie wynajmujący może żądać zapłaty nie tylko od najemcy. W art. 688 (1) § 1 kodeksu cywilnego jest wskazane, iż „za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie”. Zatem za należności na rzecz wynajmującego odpowiadają wszystkie pełnoletnie osoby zamieszkujące w danym lokalu. Przy czym należy zauważyć, że ich odpowiedzialność jest solidarna. Zgodnie z kodeksem cywilnym o solidarności dłużników, możemy mówić w sytuacji gdy kilku dłużników jest zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Ich odpowiedzialność solidarna pozostaje do czasu zupełnego zaspokojenia wierzyciela. Zatem Ty jako wierzyciel możesz dochodzić Twojego roszczenia, w całości lub w części, od wszystkich lokatorów, jak też tylko od jednego z nich lub kilku z nich. Czyli klasycznie: do wyboru do koloru!🙂
Ograniczenie odpowiedzialności osób zajmujących lokal wraz z najemcą
Jednakże musisz wiedzieć, iż odpowiedzialność osoby zamieszkującej z Twoim najemcą nie jest absolutna. Jest ona ograniczona do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres jej stałego zamieszkiwania (np. za media). Poza tym aby taka osoba mogła być pociągnięta do odpowiedzialności to musi być pełnoletnia i stale zamieszkiwać w Twoim lokalu. Pierwsza przesłanka jest oczywista. Jak domownik stanie się pełnoletni to dopiero od tej pory odpowiada za regulowanie czynszu z okresu jego stałego zamieszkiwania w Twoim lokalu. Natomiast przesłankę stałego zamieszkiwania, możemy udowadniać wszystkimi dowodami np. zeznaniami sąsiadów, korespondencją e-mail, wiadomościami sms, czy relacjami z naszego mieszkania w social media:).
Stąd zawsze, gdy chcesz dochodzić roszczeń z tytułu najmu wobec osoby stale zamieszkującej z Twoim najemcą, musisz brać pod uwagę powyższe ograniczenia i ocenić zakres odpowiedzialności tej osoby. Jednakże, jak wynika to z mojej praktyki zawodowej oraz moich prywatnych spraw, warto korzystać z tego rozwiązania. Pozwanie większej liczby osób odpowiedzialnych za spełnienie Twoich roszczeń, zwiększa szanse ich skutecznej windykacji.