Kupujesz mieszkanie od dewelopera? Koniecznie sprawdź poniższy artykuł!
Z dniem 1 lipca weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Czego, jako nabywca, możesz się spodziewać po wprowadzonych zmianach i czy deweloper ma się czego obawiać?
Ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie odpowiednich regulacji, tak, aby zarówno nabywcy, jak i deweloperzy, byli odpowiednio wyposażeni w swoje prawa, ale i obowiązki. Ustawa niesie za sobą przede wszystkim gwarancje ochrony dla kupujących, którzy do tej pory, podczas podpisywania umowy, byli pozostawieni samym sobie.
JAKIE ZMIANY NIESIE ZA SOBĄ NOWA USTAWA?
Na sam początek – zanim zawrzesz umowę – na deweloperze ciąży obowiązek dostarczenia Ci prospektu informacyjnego. Zapytasz, czym jest ten prospekt? Jest to nic innego jak szczegółowy opis oferty prezentowanej przez dewelopera. Co ważne, prospekt jest udostępniany bezpłatnie. Deweloper jest ponadto zobowiązany do udostępnienia informacji dotyczącej jego sytuacji prawno – finansowej. Uregulowano została również kwestia wysokości opłaty rezerwacyjnej, która na ten moment nie może być wyższa niż 1% ceny danej nieruchomości.
CZY NIESPORZĄDZENIE PROSPEKTU INFORMACYJNEGO MOŻE WIĄZAĆ SIĘ Z ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ KARNĄ?
Dokładnie tak, osoba odpowiedzialna za sporządzenie prospektu, która uchyla się od swojego obowiązku, powinna liczyć się z możliwością otrzymania kary grzywny.
JESTEM NABYWCĄ I PODCZAS ODBIORU ZAUWAŻYŁEM WADĘ ISTOTNĄ, CO DALEJ?
Przede wszystkim, przy odbiorze sporządza się protokół, w którym możesz zgłosić wady. W ciągu kolejnych 14 dni, deweloper musi się do nich odnieść – uznać je, bądź odmówić uznania, podając przyczyny. W przypadku uznania wad, powinny one zostać usunięte w ciągu 30 dni przez dewelopera.
Co jest jednak nowością, którą wprowadza ustawa? Nabywca ma prawo odstąpić od zawartej umowy, jeśli została stwierdzona wada istotna. Niestety, ustawodawca nie określił, jak należy rozumieć pojęcie wady istotnej, a jedyną wskazówkę interpretacyjną przedstawił UOKiK: „Jest to celowy zabieg, który w przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych pozwoli wykorzystać istniejące bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę – wprost albo na zasadzie a contrario”. Co to oznacza? Konieczne będzie sięgnięcie do innych, wcześniej wypracowanych interpretacji w prawie cywilnym.
A JEŻELI JESTEŚ DEWELOPEREM I SZUKAJĄC RZETELNYCH INFORMACJI TRAFIŁEŚ NA TEN ARTYKUŁ…
Oprócz dostarczenia nabywcy odpowiedniego prospektu, nałożono na Ciebie obowiązek zawarcia umowy z bankiem o prowadzenie rachunku powierniczego – powinieneś jednak wiedzieć, że tylko i wyłącznie bank jest uprawniony do wypowiedzenia takiej umowy. Zadaniem banku jest kontrola poszczególnych etapów inwestycji przed dokonaniem wypłaty. Mówiąc w skrócie, jeśli nie będziesz realizować inwestycji według harmonogramu, musisz liczyć się z opóźnieniem w wypłacie środków.
CZY JAKO DEWELOPER POWINIENEM ZAPEWNIĆ KUPUJĄCEMU GWARANCJĘ BANKOWĄ LUB UBEZPIECZENIOWĄ?
Tak, jest to konieczne, aby nabywca posiadał odpowiednie gwarancje. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma za zadanie chronić nabywców przed częściową lub całościową utratą już wpłaconych środków. Włącza się w przypadku ogłoszenia przez dewelopera upadłości, a także wtedy, gdy nie przeniósł praw na nabywcę w odpowiednim terminie. Co jednak ciekawe, przy niezachowaniu odpowiedniego terminu na przeniesienie praw, nabywca może odstąpić od umowy. Nie jest to jednak regulacja jednostronna, bowiem Tobie również przysługuje Ci takie prawo, jeśli po odpowiednim wezwaniu, nabywca nie uiścił środków w odpowiednim terminie, czy też wysokości.
USTAWA MÓWI O ZAMKNIĘTYM I OTWARTYM RACHUNKU POWIERNICZYM, JAKA JEST RÓŻNICA?
Zgodnie ze słowniczkiem ustawowym, różnica odnosi się do momentu wypłacenia środków. W przypadku otwartego rachunku powierniczego, wypłaty następują wraz z zakończeniem danego etapu realizacji. Natomiast przy zamkniętym rachunku powierniczym, wypłata środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu praw na nabywcę.