ANALIZA UMOWY DEWELOPERSKIEJ – ZMIANA STAWKI PODATKU VAT

Będę o tym jeszcze często wspominał we wpisach dotyczących analizy umowy deweloperskiej – pamiętaj, że pomiędzy podpisaniem umowy deweloperskiej, a końcowym nabyciem lokalu mija często spory okres czasu, w którym mogą nastąpić różne zdarzenia rzutujące na Twój interes. Takim “niespodziewanym” wydarzeniem, często pomijanym przy analizie umowy deweloperskiej, jest zwrot w polityce rządu i …  zmiana stawki podatku VAT jaką opodatkowana jest nasza umowa! Oczywiście może to być zmiana zarówno w górę jak i w dół – choć raczej to pierwsze – podświadomie – bym obstawiał. 

Przyznasz, że przy kwotach za mieszkanie w wysokości co najmniej kilkuset tysięcy złotych kilka procent robi różnicę. A co powiesz na to gdy byłaby to zmiana o np. 15 % –  z 8% na 23 %? Czy jesteś przygotowany aby dopłacić do swojego mieszkania? A może wydaje Ci się to niemożliwe? 

ANALIZA UMOWY DEWELOPERSKIEJ PRZED PODPISANIEM!

Zatem należy sprawdzić, czy w naszej umowie deweloperskiej są postanowienia dotyczące zmiany stawki podatku VAT. A także w jaki sposób umowa reguluje tę sytuację. Powinny się one znaleźć zarówno w umowie jak i prospekcie informacyjnym. Zazwyczaj towarzyszą one w treści umowy zapisom dotyczącym zmiany ceny z uwagi na powierzchnię lokalu – ale o tym kiedy indziej.

No dobra, odnaleźliśmy zapisy dotyczące zmiany stawki VAT ale zaraz….czy deweloper może je dowolnie ustalać? Przecież oczywistym jest, że każdy deweloper chciałby aby różnice w cenie pokrywał Klient – czyli Ty! Na szczęście dla Nas, tak nie jest.

POPRAWNA TREŚĆ UMOWY

Umowa deweloperska podobnie jak większość umów gdzie występuje relacja przedsiębiorca – konsument, podlega pewnym ograniczeniom. Jednym z nich jest możliwość uznania określonych postanowień zawartych w tej umowie za niedozwolone – nazywanych także jako klauzule abuzywne. W skrócie są to regulacje które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interes. Nie chcę Cię tutaj zanudzać w tym temacie, pewnie jeszcze do niego wrócę w innym wpisie i tam to zrobię:). Natomiast co ważne zapamiętania – ustalenie, że dane postanowienie zawarte w Twojej umowie deweloperskiej jest klauzulą abuzywną – oznacza, że nie masz obowiązku się do niego stosować – jest dla Ciebie niewiążące.   

PRAWO DO ODSTĄPIENIA OD UMOWY DEWELOPERSKIEJ

Kodeks cywilny zawiera przykładowy katalog niedozwolonych klauzul. Między innymi stanowi, iż „W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności: przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy” (art. 385(3) pkt 20 kodeksu cywilnego). 

A więc jeśli w umowie masz wskazane, że w przypadku zmiany stawki podatku VAT masz obowiązek zapłacić cenę z uwzględnieniem wyższej stawki podatku bez możliwości rezygnacji z umowy – to uważaj! Takie postanowienie umowne jest moim zdaniem klauzulą abuzywną i nie wiąże Cię z mocy samego prawa. Podobne postanowienia umowne zbadał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i również wskazywał na abuzywność takich zapisów.

Podsumowując, deweloper  ma prawo zastrzec, iż obciążenie fiskalne z tytułu wzrostu stawki podatku będziesz ponosił Ty – jako konsument. Ale musi być wtedy w umowie zapis, iż przysługuje Ci w takiej sytuacji prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Co również istotne nie mogą Cię z tego tytułu spotkać jakieś dodatkowe sankcje np. kara umowna. 

TREŚĆ KLAUZULI

W prawidłowo sporządzonych umowach deweloperskich, klauzula umowna dotycząca zmiany ceny z uwagi na zmianę stawki podatku VAT powinna zawierać:

• dokładne określenie kiedy deweloper będzie uprawniony do zmiany ceny z uwagi na zmianę stawki podatku i wskazanie, iż masz prawo do odstąpienia od umowy
• zapis iż deweloper jest zobowiązany do powiadomienia Cię na piśmie o zmianie stawki podatku, co wiąże się z obowiązkiem zapłaty wyższej ceny
• określenie terminu, jaki będziesz miał na podjęcie decyzji o skorzystaniu z prawa do odstąpienia od umowy z powyższej przyczyny, bez ponoszenia dodatkowych kosztów

Co robić w sytuacji gdy w Twojej umowie jest zapis niezgodny z prawem lub dla Ciebie niekorzystny? Ten temat jeszcze będę szerzej poruszał w innych wpisach. Jednakże uważam, że jeżeli jesteśmy zdecydowani na transakcję, należy przedstawić nasze uwagi deweloperowi. I to przed podpisaniem umowy, aby zmienić postanowienia na zgodne z prawem i bezpieczne dla Ciebie. 

UDOSTĘPNIJ: